新年明けましておめでとうございます。新年初めてのブログとなりますので、少し遅いご挨拶となりますが・・・
藤沢店の湯澤です。
不動産は暴落するのか？
今回は2019年問題と2022年問題と言われていた事についてお話を致します。

これはざっくり言うと
①不動産が暴落するといわれている2019年と2022年
②2019年問題は世帯数の減少を根拠としていましたが、回避される可能性が高くなりました。
➂土地の一斉売り出しが懸念される2022年問題も、改正によって暴落には繋がりにくくなった。
と言う事です。

国立社会保障・人口問題研究所が2013年1月に推計した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」によると、
世帯総数は2019年をピークに減少すると言われてたのです。
世帯数が減少する事で、住宅が供給過剰な状態に陥り「価格が暴落する」と言うのが2019年に不動産暴落説が主張された理由の一つです。

しかし、この主張と基となった「総世帯数の減少」ですが、2018年1月には新たな推計が発表されており、
世帯総数増加のピークは2023年まで延びると言う結果が出ております。
つまり世帯数減少を理由とした2019年問題は既に回避されており、
新たな世帯数ピークとなる2023年には暴落はあるのか？
総世帯数が減少しても実は直ぐに不動産が暴落するのは考えにくいと言えます。
何故なら、2023年以降も人口が増え続けると推測されている地域が多々あるからです。

国立社会保障・人口問題研究所の人口推計によると、
全都道府県の人口が減少になるのは前回の推計（2019年）よりも伸びて2030年となっております。
なので、2030年までは人口が増え続ける地域（都市）があると言うことです。

近年、出生率が改善されたことや、人口移動（移住）の状況を反映した結果ではありますが、
人口増加が続く地域では住宅の需要も一定程度継続をします。
ですので「湘南エリア」の不動産の暴落も起こりにくいと考えられますし、
人口が流出していく地域では逆に不動産の価格は下落していくと予想が出来ます。

では続いて2022年問題とは？
1988年に農地法が改正され、生産緑地の指定が始まりました。
この指定を受けた土地は、固都税などの税金を大幅に減免出来たり、
相続税の納税を猶予する制度を使う事ができます。
但し、注意しなければならないのは、「生産緑地」の指定を受けると30年間の営農義務を負い、
その土地を他の用途（宅地にして家を建てたり）に転用する事は出来ません。
この指定を受けた土地が2022年に30年目を迎え、その営農義務から解禁され、
税金対策などでそれらの土地が一斉に売り出されたり、集合住宅等が建築されて、市場が供給過多になり、
地価が暴落すると言われていたのが2022年問題と呼ばれるものです。
但し、この問題についても直ぐに不動産の暴落には繋がりにくい理由もあります。

それは２０１７年に生産緑地法の改正があり、指定から30年経過した土地について、
新たに「特定生産緑地」の指定を受ければ、買取申出の時期をさらに10年延長することが出来る様になった事、
で先ずは急激な増税は回避されております。

不動産が確実に「上がる」「下がる」のタイミングは誰にも分らず、
過激なアナウンスに惑わされずに、幸せになれる不動産を購入して下さいませ。

今回のブログで何をお伝えしたいかと言うと、

湘南エリアの人口は増加している地域なので、不動産価格の下落が起きにくいエリアだと言う事で、
逆に人口が減少している地域の不動産は下落する可能性はあると言う事です。

それから生産緑地については、ずっと緑地のままではないと言う事と、
個人が所有している第三者の土地として考えておくことが大切です。
「家の前が緑地だから陽当りが良い」と思って不動産を購入すると、
いつかは緑地にも建物が建築される可能性があると言う事を是非知っておいて下さい。

長くなりましたが、少しでも興味を持って読んでいただければ幸いです。

湯澤