住宅購入時に親からの支援を受けたい！贈与税や制度について解説
住宅購入の資金計画
住宅購入は、人生のなかで最も大きな買い物といっても過言ではなく、数千万円単位のお金が必要となるため、親から支援を受けたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
住宅購入時に親からの支援を受けた場合、財産の贈与とみなされるため、金額が一定以上になると贈与税が課されてしまいます。しかし、特例や制度をうまく活用すれば贈与税が課されず支援を受けることが可能です。
本記事では、住宅購入で親から資金の支援を受けた際に贈与税が課される条件や、活用できる制度と特例、贈与以外で支援を受ける方法などについて詳しく解説します。
住宅購入時に親からの支援を受けたい場合
まず、住宅購入時に親からの支援を受けられるのかどうか、支援を受けた人は平均してどのくらいの額を支援してもらっているのかについて紹介します。また、贈与税が発生する条件についてもあわせて解説します。
支援は受けられる？
住宅購入時、親から資金の支援を受けることはまったく問題ありません。実際、住宅購入時には多くの世帯が親からの支援を受けて資金を準備しています。
一般社団法人不動産流通経営協会の「2023年度不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、住宅購入者の12.5％以上が親からの資金支援を受けたと回答しており、受贈額が1,000万円を超える割合は、全体で36.1％です。
30代の世帯に限定すると、支援を受けた世帯割合は15％を超え、500万円超〜700万円以下の受贈額の割合が最も多くなっています。
20代から30代の若い世帯はまだまだ所得が少ない場合もあるため、40代以降にくらべて親からの支援を受ける割合も多いと考えられます。この調査から、住宅購入時には親からの支援を受けている人が多いことが分かります。
支援の平均額は？
住宅購入時に親からの支援を受けた世帯は、どのくらいの金額の支援を受けているのでしょうか。
支援金額は、新築住宅か中古住宅（既存住宅）かによって異なります。一般社団法人不動産流通経営協会の「2023年度不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、新築住宅の場合は約916万円、中古住宅（既存住宅）の場合は約734万円の支援を受けていることが分かります。
新築住宅は中古住宅（既存住宅）にくらべて価格が高いため、親からの支援を受けて頭金とするケースも多いと考えられます。
贈与税は発生する？
親から住宅購入資金を支援してもらった場合、贈与税が発生することがあります。贈与税が発生する条件としては、次のとおりです。
- 個人から個人への贈与であること
- 年間110万円を超える財産を受け取っていること（不動産や株式、貴金属など現金以外の財産も含む）
- 双方が贈与に合意していること
ただし、住宅購入や結婚、出産のための資金、教育資金など一定の条件を満たすことで贈与税が免除、軽減される制度もあります。住宅購入時に親からの支援を受けた場合、贈与税を軽減、免除するために活用できる制度は、次の章で詳しく解説します。
親から支援を受けるときに活用できる制度
続いて、親からの支援を受けて住宅を購入する際に活用できる制度を3つ解説します。これらの制度や特例を活用すると、住宅購入の際に支援を受けた金額に対する贈与税の軽減、免除が可能です。
住宅購入の際に親から資金援助を受けたいと考えている方は、参考にしてみてください。
住宅取得資金贈与の非課税措置
住宅取得資金の贈与税が非課税になる制度や特例は、国土交通省によって限度額、受贈者（贈与を受け取る人）や家屋の要件などが定められています。
非課税の限度額
贈与税が非課税になる限度額としては、2024年1月から2026年12月までの期間の贈与合計が、質の高い住宅の場合は1,000万円、それ以外の一般住宅の場合は500万円までとされています。
ただし、東日本大震災の被災者に適用される限度額は上記よりも高くなっており、質の高い住宅で1,500万円まで、一般住宅で1,000万円までとなります。
受贈者の要件
住宅取得のために贈与を受けた金銭に対する税金が非課税となるためには、受贈者が次の要件を満たしている必要があります。
- 贈与者の直系尊属（父、母、祖父母）である
- 贈与年の1月1日において18歳以上である
- 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下である
- 贈与年の翌年3月15日までに住宅取得資金の全額を充てて、住宅用家屋の新築、取得、増改築を行う
- 贈与年の翌年3月15日までに住宅用家屋に居住する（遅くても12月31日までに居住する必要あり）
上記要件にはさらに細かく指定されているものもあります。贈与税が非課税となるためにはこれらの条件すべてを満たす必要があり、ひとつでも満たせないものがある場合は贈与税がかかってしまうため注意が必要です。
※出典元：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
家屋の要件
贈与税が非課税となるためには、贈与を受けた資金で取得する家屋もいくつかの要件を満たしている必要があります。
家屋の要件は、住宅を新築または取得するのか、それとも増改築するのかによって異なります。住宅を新築または既存住宅を取得する場合の要件は次のとおりです。
- 主として居住するための家屋である
- 床面積が50ｍ2以上、240ｍ2以下である（合計所得金額が1,000万円以下の場合、40ｍ2以上）
- 店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用である
-
- 既存住宅を取得する場合は、次の要件を満たすこと
- ⚪︎1982年1月1日以降に建築されたものである
- ⚪︎地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のいずれかによって証明されていること
また、既存住宅を取得したあとに増改築やリフォームを行う場合でも、所定の手続きをすると贈与税非課税の適用を受けることが可能です。
続いて、住宅を増改築する場合の家屋要件は、以下のとおりです。
- 主として居住するための家屋である
- 床面積が50ｍ2以上、240ｍ2以下である（合計所得金額が1,000万円以下の場合、40ｍ2以上）
- 店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用である
- 増改築が増改築等工事証明書により証明されたものである
- 工事に要した費用の額が100万円以上である
贈与税が非課税となる限度額は、質の高い住宅と一般住宅とで異なりますが、質の高い住宅の基準は次のように定められています。
新築住宅の場合
- 断熱等性能等級が5以上
- 一次エネルギー消費量等級が6以上
- 耐震等級が2以上、または免震建築物の住宅
- 高齢者等配慮対策等級（専用部分）が3以上
既存住宅、増改築の場合
- 断熱等性能等級が4以上、または一次エネルギー消費量等級が4以上
- 耐震等級が2以上、または免震建築物の住宅
- 高齢者等配慮対策等級（専用部分）が3以上
上記要件のいずれかを満たしている必要があり、証明するために証明書や書類の写しの提出が求められます。
※出典元：国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
相続時精算課税制度
住宅購入のために資金を支援してもらう場合は、相続時精算課税制度を選択するとかかる税金をより低く抑えられます。
相続時精算課税制度とは、住宅のための資金にかぎらず、財産の贈与を受ける際の贈与税を軽減できる制度です。相続時精算課税制度は、2024年1月以降の贈与分から大幅に改正され、特別控除を受けることのできる幅がより広くなりました。
非課税の限度額
通常、年間110万円を超えて贈与を受けた場合は、超えた部分について贈与税が課されます。しかし、相続時精算課税制度を利用すると、年間110万円を超えた部分は累計2,500万円まで特別控除を受けられます。
累計2,500万円を超えた部分は20％の贈与税が課されますが、贈与者が亡くなった際に基礎控除部分をのぞいた累計贈与額を相続財産に加算して、相続税と贈与税が精算されます。
贈与税が相続税を上回る場合は差額を納付する必要がありますが、相続税が贈与税よりも多い場合には差額が還付される仕組みとなっています。
受贈者の要件
相続時精算課税制度を利用するためには、受贈者と贈与者が一定の条件を満たしている必要があります。
贈与者の条件：60歳以上の父母または祖父母であること
受贈者の条件：18歳以上うち贈与者の直系卑属であること（養子を含む）
相続時精算課税制度は誰でも利用できるわけではなく、贈与者の年齢にも条件がついているため注意が必要です。
計算方法
相続時精算課税制度では、1年間に受け取った贈与額から基礎控除額の110万円を控除し、贈与者ごとの累計贈与額が特別控除額の2,500万円を超えた場合に、超えた部分について一定の税率を適用して税率を計算します。
贈与税は一律20％となっているため、計算式としては次のようになります。
税額＝（贈与額－基礎控除110万円－特別控除2,500万円）×20%
暦年課税制度
暦年課税制度とは、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された金額を基準として税金額を計算する制度のことです。暦年課税制度も住宅購入の資金にかぎらず、財産の贈与を受ける際に利用される制度です。
非課税の限度額
暦年課税制度では、1年間で贈与を受けた金額が基礎控除額の110万円を上回る場合、超過分に対して20％の贈与税が課せられます。
また、基礎控除額は1年間での限度額なので、たとえば毎年110万円までの贈与を複数年にわたって行う、といった形であれば贈与税は課されません。
多額の財産を一度に贈与すると贈与税が課されてしまいますが、数年にわたって少しずつ贈与する形であれば、贈与税の徴収を抑えられます。
受贈者の要件
暦年課税制度は、相続時精算課税制度と異なり贈与者、受贈者にとくに要件が設けられていません。
相続時精算課税制度の場合は、贈与者は60歳以上の父母または祖父母、受贈者は18歳以上の直系卑属（養子を含む）といった要件を満たす必要がありましたが、暦年課税制度の場合は誰から誰への贈与であっても、110万円までの基礎控除を受けることが可能です。
年齢や続柄などの条件が設けられていないため、相続時精算課税制度の要件を満たすことが難しい場合でも、暦年課税制度を利用して財産贈与の控除を受けられます。
計算方法
暦年課税制度では、贈与額が大きくなるほど税率も大きくなる累進課税が採用されています。また、税率には特例税率と一般税率の2種類があります。
特例税率とは、18歳以上の人が直系尊属（父母、祖父母）から贈与を受けた際に用いられる税率です。
兄弟間や夫婦間など尊属の直系以外の続柄間で贈与があった場合には、特例税率ではなく一般税率が用いられます。一般税率よりも、特例税率のほうが課される税率は低くなっています。
贈与以外で親から支援を受ける方法
住宅購入の資金を親から支援してもらう方法としては、財産の一部を贈与としてもらうほかに借り入れや共有といった方法も考えられます。以下では、贈与以外で親から住宅購入資金の支援を受ける方法について詳しく解説します。
親子間で貸し借りする
親から財産の一部を贈与としてもらうのではなく、金融機関で借り入れするのと同じように貸してもらうという方法があります。
親子間で貸し借りをするメリットとして、まず手数料などがかからないことが挙げられます。金融機関で借り入れをすると事務手数料やそのほかさまざまな手数料がかかってしまいますが、親子間での貸し借りであれば手数料はゼロにできます。
また、金融機関でまとまった金額の借り入れをしたり、融資をしてもらったりすると土地や建物などの担保が必要です。しかし、親子間での貸し借りであれば担保を設定する必要もないため、担保にできるものがない方でもまとまった資金を準備できます。
さらに、親子間の貸し借りであれば、返済時期や金利などもある程度自由に決めることが可能です。ただし、金利を0％にしてしまうと金利分が贈与とみなされてしまう可能性もあるため、一般的な基準に照らし合わせて適当と考えられる金利を設定したほうがよいでしょう。
親子間での貸し借りであっても、口約束ではなく、返済時期や金利を明記した借用書の作成が必要です。
親に住宅の一部を購入してもらう
親から資金をもらったり借りたりするのではなく、親と共同で家を購入するという方法もあります。
親が支払った金額分に応じた割合分を登記して住宅を親子で共有する形となりますが、必ずしも同居する必要はありません。あくまでも住宅の名義の一部が親にあるという状態になるのみです。
親子で住宅を共有するメリットとしては、親が支払った金額が大きくなったとしても贈与税がかからない点です。
一方で、デメリットとして挙げられるのは、登記の一部が親名義になるため不動産取得税や固定資産税などの一部が親負担となる点です。
また、親が亡くなった際には親名義の部分は相続することになりますが、兄弟姉妹がいる場合には相続分をめぐってトラブルに発展してしまう可能性も考えられます。
住宅を親と共同で購入することはメリットも大きいですが、購入後の税金や相続についてなど、よく話し合っておく必要があります。
親から支援を受ける際の注意点
親から贈与として資金援助を受ける際に活用できる制度や特例を解説し、贈与以外で住宅購入の支援を受ける方法についてもあわせて紹介しました。
うまくタイミングを見計らうことで税金を低く抑えられる場合がある一方で、正しく活用しないと逆に損をしてしまうこともあります。以下では、親から支援を受けて住宅を購入する際の注意点について解説します。
併用できる制度と併用できない制度がある
住宅購入時の資金援助にかかる贈与税を免除、軽減できる制度として、以下の3つを解説しました。
住宅取得資金贈与の非課税措置
相続時精算課税制度
暦年課税制度
これらの制度のうち、相続時精算課税制度と暦年課税制度は併用ができませんが、住宅取得資金贈与の非課税措置と暦年課税制度、または相続時精算課税制度のどちらかであれば併用が可能です。
相続時精算課税制度で併用すると、免除額が大きくなるためお得に感じられますが、一度、相続時精算課税制度の利用を選択すると暦年課税制度が利用できなくなるため、注意が必要です。
どちらの制度のほうがより税金額を低く抑えられるのか、よく検討し決めることが重要です。
小規模宅地等の特例は利用できなくなる
小規模宅地等の特例とは、住宅用または事業用の敷地を相続する際に評価額を最大8割減少できる制度です。土地の評価額が小さくなることで、課せられる相続税の額を下げられるというメリットがあります。
しかし、小規模宅地等の特例は住宅取得資金贈与の非課税措置と併用できません。小規模宅地等の特例には、適用条件として「被相続人と相続人が同居していたこと、もしくは別居していた場合には自宅を受け継ぐ方が自分の住宅をまだ持っていないこと」という要件が含まれているためです。
住宅取得資金贈与の非課税措置を利用して住宅を入手すると、適用条件から外れてしまうことになります。
どちらの制度を利用するかの判断は個人では難しい場合も多いため、迷った場合は税理士など専門家への相談をおすすめします。
十分に情報収集して贈与のタイミングや金額を決める
住宅購入のための資金を支援してもらう際は、どの制度や特例を活用するべきなのか、しっかり情報収集して決めることが大切です。
タイミングや金額をきちんと決めて贈与を行うことで、多額の贈与を受けても贈与税がほとんど発生しない形にすることが可能です。
しかし、制度のなかには仕組みが複雑なものもあり、適用するタイミングを間違えたり上限金額を超えてしまったりすると、損をしてしまう場合もあります。
贈与や税金の制度は自分で調べるほか、税理士に相談したり税務署に行ってみたりするのもよいでしょう。
隠さずきちんと申告する
贈与税などの制度や特例を利用する際は、さまざまな書類を提出したり各種申告が必要になったりする場合があります。これらの申告を行う際は、隠したり虚偽の内容を書いたりせず、きちんと申告しましょう。
また、よく覚えていないことやあいまいな内容は、細かい部分まできちんと確認してから申告する必要があります。間違った内容で申告してしまうと、不正行為とみなされ重加算税が賦課される可能性があるためです。
必要書類や申告方法が分からない場合は、最寄りの税務署への相談や税理士など専門家に聞いてみることをおすすめします。
契約書を作成して書面に残す
贈与や金銭の貸し借りを行う場合は、親子間であってもきちんと契約書や借用書を作成しておきましょう。
親子間であれば口約束で金銭の貸し借りをしたり、金利や返済時期があいまいなままで貸し借りをしたりすることもあるかもしれませんが、トラブルを防ぐためにも契約書や借用書は作成しておく必要があります。
親が亡くなったあとの相続で揉めないためにも、生前にした契約や借り入れなどは書面でしっかり保存しておくと安心です。
最新の情報をチェックする
財産の贈与や貸し借りを行う場合、最新の情報をチェックしておきましょう。贈与や相続関連の法令は、法改正で細かい要件や上限金額などが変わることがあるためです。
最近では、2024年1月に相続時精算課税制度が大幅に改正されました。古い情報のまま手続きを進めてしまうと、損をしてしまったり、トラブルにつながったりする恐れもあります。
最新の情報は自分で調べるほか、税務署や税理士などの専門家に訪ねてみると、最新情報を教えてもらえます。
相続トラブルに気をつける
親が生きているうちに住宅資金を贈与などで支援してもらったとしても、親が亡くなったあとに相続関連で親族と揉めるケースが考えられます。
財産を贈与してもらう際に適用できる制度や特例のなかには、親が亡くなったあとの相続税に関連してくるものもあります。
相続税との関連を知らないまま贈与などの手続きを進めてしまうと、親が亡くなって兄弟姉妹間で相続を行う際に揉める可能性が考えられます。
住宅取得のために財産を贈与してもらう場合は、相続税との関連も把握しておくことが重要です。
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まとめ
今回は住宅購入を検討している方に向けて、親から金銭などの支援について解説しました。住宅購入に際して親からの支援を受けている世帯もあり、30代での受贈額の割合は500万超〜700万以下が多くなっています。
また、支援を受ける際は財産贈与と、贈与ではなく借り入れや住宅そのものを共有にするという手段があります。贈与を受ける場合には、特例や制度を活用すれば贈与税が課されないようにすることも可能なため、贈与を受ける時期や金額をよく確認し、うまく制度を活用するのがよいでしょう。
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