住宅ローンの繰り上げ返済はどのタイミングで行うとお得？

住宅ローンを組むことは、自分と家族のライフイベントについても考える機会にもなります。多くの人は、毎月のローン額をある程度余裕を持って設定して、余ったお金があれば繰り上げ返済しようと考えるのではないでしょうか。繰り上げ返済をすると決めていても、いつ繰り上げ返済するかまでは考えていないかもしれません。繰り上げ返済の種類と、繰り上げ返済するとお得なタイミングを紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンを借りると、借入期間や毎月いくら支払うのかが決まります。毎月支払う金額の中にはもともと借りたお金と利息が含まれています。繰り上げ返済とは、月々の決まった返済額とは別にお金を返済することで予定よりも早くローンの残高を減らすことです。すると前倒ししてローン残高が減るため、残高に対しての利息も減ります。その結果繰り上げ返済を使うことで、住宅にかかる費用の総額を減らすことができるのです。

繰り上げ返済には残りの返済期間を短くする「期間短縮型」と毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」があります。同じことのように感じるかもしれませんが、それぞれ住宅ローンに与える効果が違うので確認しておきましょう。

期間短縮型返済の特徴

住宅ローンの期間短縮型返済とは、毎月の返済額は変えずに残りの返済期間を短くする繰り上げ返済です。一般的には繰り上げ返済というと期間短縮型返済を指すことが多いようです。元本をきっちり減らして総返済額を少なくすることができる返済方法で、ローンを早期に完済したいという人にはぴったりの方法です。定年退職後も住宅ローンが続くという人も期間を短縮すれば収入の減少に備えることができるでしょう。

返済額軽減型返済の特徴

返済額軽減型返済は、毎月の返済額を軽減できますが、残りの返済期間は変わりません。総支払額を減らす効果だけで比較すると期間短縮型返済に軍配が上がりますが、返済額軽減型返済は毎月の支払額が減るためキャッシュフローを安定させたい人におすすめです。これから教育費の負担が増える、収入が減るというケースや、毎月の返済額が負担だという人は返済額軽減型で家計をコントロールしましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済のおすすめのタイミング

繰り上げ返済をすると決めていても、その時期について決めているという人はあまりいません。なんとなくお金が貯まったらと考えている人も多いでしょう。しかし、住宅ローンの繰り上げ返済はタイミングによって全く効果が違います。例えば返済開始から10年で繰り上げ返済したケースと30年で同額返済したケースを比較しましょう。この2つでは利息でおよそ50万円の差が付きます。繰り上げ返済は早いときにおこなうほど効果的に利息を減らします。期間短縮型返済で言うなら、早く返済すれば早く返済するほど、ローン期間を減らすことができます。なんとなくいつか繰り上げ返済をするのではなく、数年後に繰り上げ返済をすると決めて計画的に家計を運営しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリット

メリット

繰り上げ返済のメリットは住宅に対する支払総額を減らせることです。前倒しで返済する結果、利息の支払額を減らすことができるのです。期間短縮型返済を選択すれば、退職後など収入が減る時期にかかる費用を減らすこともできます。定年退職後も返済が続く計画の人は繰り上げ返済で、完済を早めたほうが安心です。

デメリット

繰り上げ返済のデメリットは当然のことですが、手持ちの現金が減ってしまうことです。ローン残高を減らすことに躍起になってしまうと、手元に残る現金が減ってしまい急な出費のときに困ってしまいます。さらに利息の支払いを減らすために生活費用を切り詰めてしまうケースも珍しくありません。繰り上げ返済したお金は引き出すことはできませんし、生活が困窮してしまっては元も子もありません。ある程度預貯金を確保しつつ、余剰資金で繰り上げ返済をおこないましょう。

さらに制度面でのデメリットが、住宅ローン特別控除が受けられなくなるケースです。住宅ローン特別控除とは返済期間が10年以上のローンを支払っている場合、税金を軽減することができる制度です。しかし返済期
間が10年を切るとこの制度を使うことができません。せっかく利息を軽減しても、控除がなくなって税金が増えてしまうということもあるのです。繰り上げ返済をするときには今の家計のバランスや支払っている税金について整理するようにしましょう。

繰り上げ返済はリスクがない資産運用とも言われ、多くのメリットがあります。その一方で繰り上げ返済に固執すると、家計への負担が増すでしょう。繰り上げ返済をするときには、これから起こるライフイベントや緊急に必要になるお金を計算しましょう。繰り上げ返済のシミュレーションはインターネット上のサイトでもすることができます。繰り上げ返済をした結果、軽減する費用と支払いの後のマネーバランスを確認してください。住宅ローンは長期にわたってかかる固定費です。上手に活用すれば、こまごまとした節約以上の効果が期待できるはずです。

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