再建築不可物件を購入する際の注意点
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みなさんは、「再建築不可物件」という言葉を聞いたことがありますか？全く聞いたことがないという人も多いのではないでしょうか。普段の生活であまり表に出てくる言葉ではありません。しかし、再建築不可物件は、土地を購入しようとしている人にとって大きな魅力を持っているものも多いです。そこでこのサイトでは、謎が多い再建築不可物件というものを詳しく掘り下げていきます。
再建築不可物件とは？
そもそも、再建築不可物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。その定義を考えていきます。再建築不可物件とは、文字通り再建築（建て替え）が不可能な土地のことを指します。建物が建っていて、それを建て替えすることが禁止とされている場合もありますし、更地の状態の土地もあります。
その土地がなぜ再建築不可とされているかどうかには、さまざまな理由があります。その中でも一番多い理由は、「接道義務」です。接道義務とは、建築基準法に定められた義務であり、その要件を満たしていない土地では、新たに建築申請を出したとしても、建築許可がおりません。その結果、再建築不可となってしまうのです。
また、国の計画で将来道路となることが決まってしまったり、区画整理地として指定されてしまったりしても再建築不可となってしまいます。このような土地は、将来的に国に明け渡すことになってしまうので、再建築をする以前の問題でしょう。
再建築不可物件購入の魅力
再建築不可と聞くと、「新たに建物を建てることができない土地に何の意味があるんだ」と思う方も多いでしょう。しかし、再建築が不可だからこその魅力がいくつかあります。そこで次は、再建築不可物件を購入することのメリットをいくつか紹介します。
まず、再建築不可物件を購入する際の一番大きなメリットは、価格の安さです。一般的に土地や家を買おうとすると、多くのお金が必要となることは想像に難くありません。家を買う事は、人生で一番大きな買い物と言われますので、ほとんどの方がローンを組んで30年、40年とお金を払い続けます。それに比べて、再建築不可物件は、今後新しく家を建てることができないというマイナス面から、評価額が大きく下がっている場合が多いです。周辺の条件の似た物件と比べて、数割から半額程度安い物件も珍しくありません。価格の安さというのは、多くの人にとってうれしいメリットでしょう。
また、再建築不可物件は、新築の物件と比べて税金の負担を抑えることができます。税金の中でも、「固定資産税」と「相続税」を安くすることができます。相続税は、その物件を後継に相続させるときに恩恵を受けることができますので、なかなか実感がわきづらいものでしょう。しかし、固定資産税というのは、自分名義の土地や自宅を持っている場合、毎年費用がかかるランニングコストですので、それが安くなるというのは非常に大きなメリットです。
再建築不可物件購入の注意点
再建築不可物件には、上記のような魅力がありますが、やはり注意しなければならない点もあります。そこでここでは、再建築不可物件を購入する際の注意点をいくつか紹介します。
まず、構造躯体がしっかりしているかどうかを確認しましょう。再建築不可物件を購入するということは、今後建て替えが不可能な土地や家を購入するということです。そのため、外装が自分の好みかどうかよりも、物件の構造躯体、つまり家の基礎となる部分がしっかりしているかどうかの方が重要です。見た目のきれいさなどにとらわれてしまって、すぐに壊れてしまうような物件を購入しないように気をつけましょう。特に、日本は地震大国として有名です。そんな国で生活しているからこそ、耐震構造がどうなっているかは気にしたいところです。また、再建築不可物件を購入する際には、なかなかローンが通りにくいです。再建築不可物件はお金に換算することが難しいため、ローンの担保にできません。その結果、新築で買うよりも安いとはいえ、一括で支払う必要があるので、ある程度のお金が最初から必要になるでしょう。
また、築年数が古いという場合もあります。先ほどの接道義務に反している物件は、接道義務の要件が出来上がる前に建てられた物件であることが多いです。そうなると、築年数的にもかなりの年数が経っていることが想像できます。そこは注意が必要です。
それと、先ほどリフォームは可能と言いましたが、増築に関しては新たな建物の建築、と考えられてしまうのでできません。増築して大きくすればいい、という考えのもと購入することは避けてください。
売却がしにくいと言われる再建築不可物件を売却する方法
すでに再建築不可物件を所有している人の中には、手放したくても手放すことができずに困っている人もいるでしょう。なぜ再建築不可物件は売却しづらいのかというと、需要が少ないからという理由に他なりません。逆に言えば、元々の土地の単価が高い地域など需要が高い地域であれば、再建築不可物件であっても売ることが可能です。事前にしっかりとリサーチしておくことが大事でしょう。
以上のように、再建築不可物件を購入することは気をつけなければいけない部分もありますが、大きなメリットもあります。上記のような点を注意して、世の中に埋もれている再建築不可物件を探してみてください。
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